Servitude involontaire

La SEMAVIP et Paris Habitat contraints à se faire la cour devant le notaire

  • La création d’une cour commune vient régulariser une entorse au PLU organisée de concert entre les marchands de biens municipaux de la Goutte d’Or sous l’œil peu attentif de la Direction de l’Urbanisme.
  • Conséquence du recours de Cavé Goutte d’Or contre le projet CROUS, la régularisation ne modifie pas encore l’aspect de l’édifice mais confirme déjà les libertés prises avec la loi par les aménageurs du quartier.
cadastre 210215

Extrait du cadastre de Paris. Entourée en bleu : la prétendue « unité foncière » que Paris Habitat et la SEMAVIP ont presque réussi à faire avaler à la Direction de l’Urbanisme. Cavé Goutte d’Or veillait.

Le célèbre couple de promoteurs immobiliers de Château Rouge (la SEMAVIP détruit les bâtiments, Paris Habitat exploite les parcelles ainsi ‘‘libérées’’) prétendaient jouer sur un des nombreux remembrements sauvages du secteur pour s’affranchir des règles du PLU (Plan local d’urbanisme) en matière de limites séparatives de propriétés.

Mais y a-t-il encore des limites de propriétés, pouvait-on se demander, quand la Municipalité exploite presque tout l’espace sous ses différentes casquettes : Mairie centrale, Mairie d’arrondissement, Comités techniques et théodules, SEMAVIP, SIEMP, RIVP, Paris Habitat, … (voir pour mémoire notre billet « Municipalisation spéculative ») :

  • Avant même tout jugement, le recours engagé devant le Tribunal administratif par Cavé Goutte d’Or contre le permis de construire accordé au projet de Paris Habitat quand bien même il mentait sur la surface du terrain démontre que tout n’est pas autorisé.
Copie de cadastre22-24

Les mêmes parcelles sans la prétendue «unité foncière».

Rappel des faits : Paris Habitat est propriétaire, entre autres nombreux immeubles dans le secteur, de la barre s’étendant du 19 au 27 de la rue Myrha qui accueille notamment un G20 en rez-de-chaussée (parcelle n° 243 sur les plans cadastraux ci-dessus et ci-contre). Cette barre de rue est constituée de cinq anciennes parcelles étroites (typiques du quartier) devenues une seule parcelle longue (typique de sa déstructuration au nom de sa prétendue rénovation). Directeur avec Marc Breitman du célèbre ouvrage La Goutte d’Or, Faubourg de Paris (Hazan et Archives d’architecture moderne, 1988), l’architecte Maurice Culot avait pourtant bien expliqué le processus de dénaturation d’un quartier par des opérations architecturales en rupture avec le parcellaire. Il l’a fait notamment dans le journal de l’association Paris-Goutte d’Or de juin 1984 :

  • « Tenir compte du parcellaire », écrivait Maurice Culot en pleine déconstruction de la Goutte d’Or Sud aura « l’avantage de scinder l’opération en phases plus petites, ce qui éviterait la construction de barres en contradiction avec la verticalité des façades sur parcelle étroite et favoriserait des solutions qui ne s’écartent pas radicalement de la typologie d’origine ».

Le conseil n’aura pas résisté à l’intérêt financier des promoteurs immobiliers de la Goutte d’Or et de Château Rouge qui, sous l’égide des Mairies (centrale et d’arrondissement) auront préféré le démembrement et la réunion de parcelles à des fins financières.

Le 24 avant sa démolition (GC, août 2011).

La parcelle des 22 et 24 rue Cavé avant la démolition du 24 (GC, août 2011).

Faites des voisins !

En mitoyenneté d’une partie de sa grande parcelle, Paris Habitat a vu s’installer la SEMAVIP aux 22-24 rue Cavé (parcelles n° 124 et 125), où étaient alors situées des petites maisons remarquées par les responsables du patrimoine parisien (Commission du Vieux Paris et Département d’Histoire de l’Architecture et de l’Archéologie) qui estimaient qu’en raison de la rareté de tels édifices dans le quartier, « leur préservation avait de l’intérêt ». Elles furent néanmoins démolies parce que les Mairies (toujours plurielles, centrale et d’arrondissement) ont estimé, de leur côté, que ce ne serait pas rentable de les conserver.

Un bloc blanc à végétaliser.

Projet pressenti pour les parcelles 125 et 124 (22-24 rue Cavé). Image Raphaël Gabrion, architecte.

On construirait donc à la place du locatif pour étudiants. C’est la naissance du célèbre projet CROUS (photo ci-contre), confié à Paris Habitat.

Accordé le 19 juin 2013, le permis de construire a été contesté par Cavé Goutte d’Or notamment parce que l’architecture massive et cubique ne respectait pas le tissu existant, parce que manquait au dossier l’avis conforme de l’architecte des Bâtiments de France (en l’espèce obligatoire en raison de la présence d’un monument historique dans le champ de visibilité du projet), et parce que Paris Habitat présentait son projet CROUS sur une prétendue « unité foncière de 1.232 m² » (réunissant les rues Myrha et Cavé) alors que l’édifice ne concernait que les parcelles de la rue Cavé (316 m²).

À force d’occupation des territoires, l’Office public de l’Habitat de Paris – dont la convention de cour commune rappelle opportunément qu’il est un « établissement public à caractère industriel et commercial » – se voyait déjà propriétaire de tout l’îlot et présenta un projet qui ne respectait pas les limites séparatives entre les parcelles CG 243 (19-27 rue Myrha) et CG 124 et 125 (22-24 rue Cavé).

Les fameux six mètres

Tout propriétaire parisien, maître d’ouvrage, maître d’œuvre ou architecte s’est trouvé un jour confronté à l’article UG 7 du PLU (Plan local d’urbanisme) sur « l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives » imposant une distance de vue de six mètres entre la façade à édifier et la limite séparative (accès au PLU, voir pages 12-14 du pdf).

Cette distance de six mètres n’était pas respectée dans le projet initial de Paris Habitat si l’on considérait la limite séparative entre les parcelles de la rue Cavé où il serait construit et la parcelle de la rue Myrha où avait pris place la barre de rue.

D’où, peut-être, la présentation d’un terrain de 1.232 m² au lieu de 316 m² qui – sous le titre usurpé d’«unité foncière» qui plus est – pouvait brouiller l’attention de la Direction de l’Urbanisme, écarter toute idée de séparation entre les deux parcelles (puisqu’il n’y en aurait qu’une) et empêcher toute réflexion sur les limites séparatives à respecter. En tout cas, le permis a été accordé.

En évoquant cette question dans son recours, Cavé Goutte d’Or reprochait à l’autorité instructrice d’avoir manqué de vigilance et commis une erreur d’appréciation. Selon l’association – qui soulignait déjà l’ambiguïté entre la SEMAVIP (propriétaire du terrain à construire donnant sur la rue Cavé) et Paris Habitat (propriétaire du terrain bâti donnant sur la rue Myrha) quand Paris Habitat serait en outre le maître d’ouvrage de la construction à venir (muni à ce titre d’une autorisation de déposer directement la demande de permis) – l’évocation d’une prétendue « unité foncière » dans la demande de permis avait pour objet d’installer un remembrement parcellaire irrégulier. Plus encore, le recours de Cavé Goutte d’Or posait explicitement que « la prétendue ‘‘unité foncière’’ évoquée à tort dans les documents accompagnant la demande d’autorisation d’urbanisme (tendait à) libérer à bon compte (Paris Habitat) des obligations liées aux limites séparatives », – ce que tous les intervenants dans ce dossier ont confirmé en engageant la procédure de modification du permis initial.

Retour aux textes

Dans sa demande de permis modificatif du 3 juin 2014, Paris Habitat modifie en effet la surface du projet qui passe, comme par enchantement, de 1.232 m² à 316 m² :

  • « L’emprise foncière du terrain est réduite aux parcelles n° 124 et 125. La parcelle 243 est retirée de l’assiette foncière car celle-ci ne figure pas dans la fiche de lot de l’aménageur ».

Par ces quelques mots qui relèvent le niveau de la palissade, le maître d’ouvrage ne fait rien moins que désigner la limite séparative que sa première demande tendait à masquer. Il conduit ainsi les autorités instructrices à appréhender plus rigoureusement la question des vues situées à moins de six mètres de cette limite.

Que faire ? Supprimer les vues ?… Reculer l’immeuble du CROUS (en réduire la profondeur) ?… Reconstruire les petites maisons ?… Ou passer une convention dite « de cour commune » entre les deux terrains, comme le permet explicitement le PLU en son article UG 7.2 pour pallier en toute légalité à la règle des six mètres posée en UG 7.1.1 (accès aux articles du PLU, pages 12-14 du pdf en lien).

La troisième solution l’a bien sûr emporté. En dernière… limite, pourtant, si l’on en croit le calendrier qui montre une demande de permis modificatif déposée le 3 juin 2014 sans encore de convention de cour commune, celle-ci faisant l’objet d’une pièce complémentaire déposée le 21 juillet 2014 seulement.

Entre-temps, Paris Habitat et la SEMAVIP seront donc passés devant le notaire pour signer l’acte leur permettant de consacrer leur union sous la forme d’une servitude. Où ils sont étrangement tous les deux dominants, ce qui promet de nouveaux (d)ébats.

La mariée était trop belle

On sait qu’en matière d’urbanisme, la servitude est « une charge imposée à un fonds dit ‘fonds servant’ pour le profit d’un fond bénéficiaire dit ‘fond dominant’ », étant entendu que les deux fonds sont la propriété de deux personnes ou entités différentes (ici : Paris Habitat et la SEMAVIP). L’exemple le plus connu est celui du droit de passage ou servitude de passage sur un fonds au profit d’un autre, généralement enclavé.

Selon l’acte notarié de cour commune, le fond dominant est en l’espèce constitué des deux propriétés et trois parcelles 124, 125 (SEMAVIP) et 243 (Paris Habitat), le fond servant désignant le volume issu de l’accord, c’est-à-dire la cour commune dépendant des mêmes parcelles (lire page 3).

servitude cour commune

Extrait des plans déposés par Paris Habitat à l’appui du permis modificatif n° 1 (car il y en a deux [pour l’instant]).

Ainsi les fonds dominants que sont, dans cette convention, les immeubles de Paris-Habitat (bâti sur la rue Myrha) et de la SEMAVIP (non encore bâti sur la rue Cavé) créent-ils une servitude à leurs réciproques profits et détriments.

On verra ce que cela donnera. Pour l’heure, notons que ces péripéties ont manifestement occulté une autre carence d’envergure dans le permis de construire initial : la question de l’avis conforme de l’architecte des Bâtiments de France est en effet encore passée à l’as ! Pire, l’ABF de service le 24 juin 2014, lorsqu’elle étudie le permis de construire modificatif proposé, ne voit toujours pas l’église Saint Bernard, monument historique que sa collègue n’avait déjà pas vu dans son avis du 29 janvier 2013 : seul le théâtre des Bouffes du Nord est évoqué au titre des monuments historiques liés au dossier.

Quand ça veut pas,
ça veut pas

magique

La dame au manteau : «Chéri, je ne vois toujours pas l’église Saint Bernard !» L’homme aux pizzas : «Oui, je sais, l’ABF a dit qu’elle repasserait !» (image Raphaël Gabrion : le toit imaginaire des 22-24 rue Cavé).

Ainsi, en juin 2014 encore, en dépit de six recours (trois gracieux et trois contentieux) déposés contre les trois permis accordés autour de l’église Saint Bernard au motif, notamment, qu’il leur manque l’avis conforme de l’architecte des Bâtiments de France, celui-ci produit un nouvel avis qui omet une quatrième fois l’église Saint Bernard !

Va pour l’ABF, mais cet avis, pourtant manifestement irrégulier puisque l’église est protégée depuis le 26 novembre 2012, sera reçu les yeux fermés – n’est-ce pas le cas de le dire? – par les architectes voyers instructeurs, la Direction de l’Urbanisme, le maire du 18e arrondissement, sa première adjointe chargée du Patrimoine et de la Culture, son adjoint à l’Urbanisme, qui laisseront tous le dossier ainsi entaché d’une irrégularité flagrante prospérer jusqu’au 1er octobre 2014, date à laquelle la maire de Paris elle-même signera l’arrêté accordant le permis de construire modificatif, – naturellement objet d’un nouveau recours gracieux déposé par Cavé Goutté d’Or le 5 février 2015 (lire le recours).

Ce n’est que le 1er octobre 2014 précisément, mais juste après la signature du permis modificatif hélas, que le déclic aura lieu, et qu’un deuxième permis modificatif sera demandé rien que pour y inclure l’avis ABF manquant. Mais cela est une autre histoire (Lire : «La Mairie de Paris a-t-elle fait signer un faux au maire du 18e ?» [2 mars 2015], «Le débat public proposé par EELV n’a pas fait pschitt…» [2 mars 2015], et «L’abécédaire de l’ABF en zone sensible» [à paraître]).

*

*     *

Publicités
Cet article, publié dans 24 rue Cavé, Articles, Politique de la ville, Quartier, Saint Bernard, est tagué , , , , , , , , , . Ajoutez ce permalien à vos favoris.

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion / Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion / Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion / Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion / Changer )

Connexion à %s