La SEMAVIP abattue

La Cour d’appel de Paris rend un hommage posthume au 25 rue Stephenson

  • « Immeuble d’angle harmonieux, propre, austère ».
  • « Ravalement effectué, ferronnerie ouvragée, fenêtres cintrées ».
  • « Logement spacieux aux  baies magnifiques en bon état ».
  • La SEMAVIP jugée trop pingre dans son indemnité et trop rabatteuse sur ses abattements.
25 rue Stephenson (Gaël Coto, 2011).

Le 25 rue Stephenson (Gaël Coto, 2011).

La lecture de l’arrêt de la Cour d’appel du 31 janvier 2013 dans l’affaire qui opposait un ancien copropriétaire habitant du 25 rue Stephenson à la SEMAVIP sur le montant de l’indemnité d’expropriation et le taux d’abattement pour occupation met du baume au cœur des riverains qui, à l’instar d’ailleurs de Bertrand Delanoë qui en avait souligné la valeur architecturale devant le Conseil de Paris, pensaient que cet immeuble ne devait pas être démoli.

Même angle (GC, août 2011).

Même angle après l’intervention de la SEMAVIP (GC, août 2011).

La Cour d’appel en confirme aujourd’hui le caractère, la beauté et la qualité architecturale. Elle devait juger de la valeur vénale du bien exproprié à la demande de la SEMAVIP qui contestait devant elle l’évaluation du juge de l’expropriation, calculée en décembre 2009 sur un montant de 3.800 € du m² quand elle l’estimait pour sa part à 3.000 € du m² à peine. La SEMAVIP contestait également en appel le taux d’abattement de 5% pratiqué par le premier juge pour occupation des lieux au moment de l’expropriation.

Ironie de l’appel

Pour juger de ces deux points, la Cour procède d’abord à une description du bien et c’est ainsi ironiquement à la demande de la SEMAVIP qu’elle est conduite à considérer l’immeuble en des termes qui démontent le discours de ladite SEMAVIP sur son état, ses caractéristiques, et l’urgence qu’il y avait à le démolir.

Austérité murée (CGO, 2011).

Austérité murée (CGO, 2011).

Au passage, Daniel Vaillant en prend pour son grade. Lui qui évoquait les prétendues « façades dégueulasses » de l’immeuble devant le Conseil du 18e arrondissement de Paris est renvoyé dans ses cordes, doublement même puisque la cour remet aussi en cause la véracité de son histoire de vieille dame terrorisée au 5e étage dormant avec une corde au pied de son lit pour pouvoir descendre en rappel en cas d’incendie :

  • « Il s’agit d’un immeuble d’angle donnant sur la rue Stephenson et la rue Cavé construit au milieu du 19ème siècle, harmonieux, au revêtement maçonné, relativement propre, austère, sans autre décoration sur la façade rue Stephenson qu’un cordon séparant les étages et des balustrades en ferronnerie ouvragée aux fenêtres et avec des fenêtres cintrées sur la façade rue Cavé. Le ravalement a été effectué », retient en effet la Cour d’appel de façades manifestement pas dégueulasses à ses yeux ;
  • « L’immeuble, avant d’être exproprié, a été frappé par des mesures de péril et d’interdiction en 2006 et 2008 liées notamment à l’insalubrité de certains lots et à des dégâts des eaux ayant conduit à la pose d’étais pour soutenir les planchers », retient-elle sur les différentes composantes de cet édifice qu’il convenait de prendre en compte pour ne pas démolir le paquebot dans son entier quand quelques cabines seulement devaient être réhabilitées et parfois regroupées pour atteindre les 9 m² nécessaires, – dont précisément les appartements du 5e étage dans lesquels il n’y avait plus de vieilles dames (même alpinistes) depuis longtemps.

Le prix du métier

OLYMPUS DIGITAL CAMERAUne fois rappelés le bon état de l’austère immeuble, la majesté des appartements des deux premiers étages, la magnificence des baies donnant sur la rue Cavé, la Cour examine la valeur vénale du bien à considérer au moment de l’expropriation et, à cette fin, elle fait observer à la SEMAVIP que « le 25 rue Stephenson (était) de meilleure qualité architecturale que les autres immeubles » expropriés dans le secteur par la SEMAVIP et sur lesquels elle se fondait pour une indemnisation inférieure de 17% au prix fixé par le juge. Elle confirme ainsi le prix retenu par le premier juge.

Sur l’abattement pour occupation, la SEMAVIP reprochait au premier juge d’avoir retenu le taux de 5% et demandait à la Cour d’appel de le fixer à 20 %. La SEMAVIP soutenait en effet « que l’occupation du bien en diminue la valeur, que la moins-value est égale à la différence de prix constatée sur le marché immobilier entre un immeuble considéré libre et ce même bien considéré occupé, que les lois fiscales prévoient des abattement de 20% et 30% sur la valeur vénale des biens occupés ».

Abattement social (CGO 2011).

Abattement social. La SEMAVIP mure le linge des habitants afin d’éviter toute plus-value à l’expropriation (CGO 2011).

On peut sourire, ici, d’un argumentaire parfaitement légitime qui paraît néanmoins précaire quand on considère que c’est pour le démolir que la SEMAVIP acquérait l’immeuble, pour l’abattre qu’elle en abattait auparavant la valeur, pour le priver finalement de toute valeur par démolition qu’elle s’appliquait à établir sa moins-value pour occupation. Il demeure, si l’on peut dire, que la SEMAVIP donne au juge l’occasion de confirmer qu’en matière d’abattement pour occupation, il appartient à l’expropriant de « fournir les éléments concrets permettant d’évaluer la moins-value pour l’occupation du bien exproprié par rapport à un bien libre ».

"Des baies magnifiques sur la rue  Cavé" (la Cour d'appel).

« Des baies magnifiques sur la rue Cavé », retient la Cour d’appel (CGO 2011).

Or, tout à son affaire de démolition intempestive d’immeubles réhabilitables et donc encore susceptibles d’être occupés en ces temps de pénurie de logements, la SEMAVIP expropriante n’avait pas jugé utile de fournir aux juges ces éléments d’appréciation. Selon elle, manifestement étrangère au concept de « bien libre », l’occupation par des habitants de ce qu’elle veut détruire est une moins-value en soi qu’il n’est pas besoin de justifier.

Ces chênes qu’on abat

Ainsi, non contente d’avoir empêché activement les copropriétaires du 25 rue Stephenson de restaurer leur immeuble quand il était encore temps, de les avoir enfermés derrière des murs, des grilles, des portes blindées et autres voies de fait au fur et à mesure de ses acquisitions de lots, d’avoir maintenu aux intempéries les lots acquis pour accélérer leur dégradation, la SEMAVIP voulait, au surplus, limiter grossièrement la valeur vénale de ce qu’elle devait acquérir et pratiquer des taux d’usurpateurs pour occupation avant démolition.

Tout cela pour ne créer en fin de compte que des friches abandonnées à la misère des paysagistes ambiants.

Vers un taux d'abattage limité par le juge ? (GC, août 2011).

25 rue Stephenson/2 rue Cavé. Vers un taux d’abattage limité par le juge ? (GC, août 2011).

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